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房企需要一份怎样的年度计划?

2020-01-11 来源:21世纪经济报道 点击 评论

财经媒体人一个基本工作是看财报,不仅要看国内上市公司的,也要看国外上市的公司。而不同经济体的交易所,其财报、年报时间很可能迥然不同。我们A股的一季报涵盖的是1月1日至3月31日,但这个时间在有的交易所是四季报,有的一季报是指12月至2月。

在国内,财报日期,与我们实际安排工作的时间,又会有差异。报表的截止日期是12月31日,但多数企业到春节放假才算是这一年的工作结束了。

从元旦后的第一个工作日,到春节放假这段时间,主要做什么呢?毫无疑问,其中之一是项目结算、绩效计算,必须在过年前把奖金发出去——如果有的话。

另一项重要工作,是制订来年的预算。它跟年度计划是连在一起的。以房企为例,春节前你必须把全年的几个核心盘子定下来:销售额、回款额(回款率)、拿地额、融资额、利润额(利润率),并划定大致的时间节点。职业经理人的薪酬与这几个数字紧紧地捆在一起。

这里插一句。万达可能是年度计划制定时间最长的企业,它从8月份就开始讨论,到12月中旬结束。各个板块从项目到区域到集团,有充分的时间博弈也就是讨价还价,但计划一旦制定就不容挑战——你被亮了两次红灯可能就得走人。

年度计划,关系到你对今年房地产形势怎么看。测不准原理适用于近两年的楼市。左右地产的根本要素,几乎是无法言说更无法预测的。但这不能阻止有些专家在做跨年演讲时的预测,也不能阻止有些媒体在做年度展望时的预测。虽然测不准也有很多人听很多人看,因为老板们还是关心啊。

之前我跟朋友讲过,大型房企尤其是前10的房企比较好办,速度慢一点快一点无非是几家的座次换一换,不至于被甩到30名之外。小房企反正也坏不到哪里去,实在不行大不了以合适的价钱卖给大鳄好了。最难受的是中型房企,进前20名是很难了,过于激进,企图弯道超车,但拿错几块地,真有可能从30名甩到50名去。

据我跟几家房企领导了解,今年的年度计划还是以稳健为主。原因还是“看不太清”。基本共识是,虽然房子没以前好卖,但也没差到2008年那个地步。分歧在于,如果要保6,主管部门会不会对一些城市变相的松绑救市睁只眼闭只眼——至少目前没看到这个迹象。

我对中型房企的建议是,绷得紧一点,就保持行业前30的平均增速,想从容一点,就保持前50的平均增速。在此基础上,睁大眼睛,一旦出现机会窗口就立即加速。

机会,不是指政策机会,那是可望而不可及的;是指区域机会。房企布局要围绕核心城市群。我个人一再推崇的区域,一是长三角城市群,二是珠三角城市群。也许有人不同意。谈到2019年的市场表现,不少朋友会惊叹沈阳楼市出人意料的好。可是,你有没有想过,在此之前,大批房企在这里不无煎熬地蛰伏了好几年。如果你愿意花这样的时间成本,那就等吧。

长三角城市群,短期内(5年内)最有潜能的,是城区常住人口300-500万的城市;中期(5-10年)则是100-300万人口的城市。长三角一体化的进程,必将极大地填平城市群内部特大城市与特大城市之间那些中小城市的价值洼地。

珠三角城市群亦是如此。从楼市角度看,佛山、东莞、惠州为最值得期待的第一增长极,珠海、中山等为第二增长极。广州、深圳的城区主要还是以旧改为主的存量市场。我无意中看到乐居广州的一份统计,2019年度广州竟然有33个旧村改造项目完成了招投标,中标者都是房企。其中最大的一个城中村,黄埔区九龙镇汤村,改造范围总面积达994.66万平方米,比第二大的吉山村(518万平方米)多了476.66万平方米,项目总投资164亿元,仅拆迁安置就达66亿元。

旧村改造不仅投资额巨大,而且时间周期漫长,不可控因素较多。像汤村这么大面积的改造,全部完成估计得需要10年。但不是所有房企都适合做这种业务,驾驭不了就困在那里动弹不得。有家房企,我就不点名了,深圳拿的旧改项目两年了还纹丝未动。

以住宅为主的房地产开发业务,市场仍然巨大,但不管你承认不承认天花板的存在,增速是下来了。所以,我建议2000亿以上的房企,要早点开拓新的领域,培育为新的营收增长点。一批大型房企选择了文旅和康养产业,因为它们与住宅有更强的协同效应。

文旅和康养产业的涵养区域,仍然要数长三角和珠三角这两个城市群。这些城市经济发达,消费水平高,人们到了愿意花更多的钱用于娱乐和康养的时候。长隆集团除了大本营番禺之外,它扩张的两个城市,都位于珠三角,一个在珠海,一个在清远,项目体量都极为庞大。

当然也有地产朋友不想眺望那么远,只关心2020年。那么,我只有一句鼓励的话:不会比2019年差。


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