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盈利能力下行,造血功能不足,这家房企净负债率竟超200%!

2020-07-09 来源:投资时报网 点击 评论

金融街归母净利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%,今年一季度扣非净利润同比下降79.44%;盈利能力下行的同时,负债率在不断攀升,其净负债率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超过202%

标点财经研究员  黄凤清

“8998人抢394套房!深圳史上摇号人数最多!”

6月下旬,一则消息引爆眼球,成为深圳楼市“打新潮”的一个注脚。此消息的主角金融街华发融御华府,是金融街控股股份有限公司(下称金融街,000402.SZ)进入深圳的首个项目。这家京派房企,在南下十多年后,终于在深圳开花结果。

这多少算是则好消息,但资本市场似乎并不买账。从6月21日金融街华发融御华府公示认筹名单到6月30日,金融街股价小幅下跌1.04%,同期深证成指累计上涨2.78%。整个上半年,金融街股价跌去了18.23%;至6月末,总市值不足200亿元,较2019年末蒸发了44.24亿元。

与股价走势相呼应的,是金融街下滑的业绩和高企的债务压力。

近日,标点财经研究院联合《投资时报》,根据Wind提供的数据,对A股上市房企2019年归属于上市公司股东净利润(下称归母净利润)、归母净利率(根据归母净利润及营业总收入计算)进行了研究,推出《A股上市房企2019年归母净利率排行榜》。在该榜单上,金融街是归母净利率下滑名单中的一员。其归母净利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%,主要是由于毛利率下降,2019年归母净利润增幅远不及营收增幅。

盈利能力下行的同时,其负债率却在不断攀升。金融街的净负债率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超过202%,在业内处于偏高水平。当前,该公司还有181亿元的公司债券待发行。

扣非净利润负增长

2019年年报显示,金融街去年全年实现营业收入261.84亿元,同比增长18.41%。其中,房产开发业务实现营业收入235.69亿元,同比增长20.31%;物业出租业务营业收入为18.41亿元,同比增长5.73%;物业经营业务营业收入为6.87亿元,同比增长1.89%;其他收入同比下降19.67%至0.86亿元。

可见,房产开发业务贡献了金融街九成营收。但该业务2019年毛利率较2018年降低了9.01个百分点。金融街表示,房产开发业务毛利率有所下滑,是结利项目的结构性差异所致。此外,物业出租业务的毛利率也较2018年下降0.42个百分点,而物业经营业务毛利率稍有上升,与2018年相比提高1.47个百分点。

分区域来看,2019年金融街在北京地区、上海地区、重庆地区、天津地区和惠州地区的毛利率均有不同程度的下降,仅在广州地区的毛利率微幅提高0.07个百分点。其中,金融街2019年在“大本营”北京实现了82.54亿元的营收,但毛利率却大幅降低16.97个百分点。

综合计算,金融街整体毛利率由2018年的48.60%降至2019年的40.15%,降幅达8.44个百分点。中诚信国际信用评级有限责任公司(下称中诚信国际)在5月22日的评级报告中表示,从利润构成来看,金融街利润总额主要由经营性业务利润和公允价值变动收益构成。2019年受房地产结算项目毛利率下降影响,其经营性业务利润小幅下降。

而该公司投资性房地产以公允价值计量,2019年,受益于北京、上海核心区域写字楼和商业项目租金收入和资产价格上涨,存量投资性房地产公允价值变动产生收益9.96亿元,同时公司将金融街(海伦)中心和金融街(月坛)中心部分配楼由持有经营转为对外销售,结转部分公允价值变动损益。

公允价值变动收益对该公司的利润总额形成一定补充。最终,金融街2019年利润总额为57.17亿元,实现归母净利润34.42亿元,分别同比增长3.17%、5.30%,均不及同期营收增幅。而若将非经常性损益扣除则表现更糟,其扣非后的归母净利润(下称扣非净利润)同比下降了3.91%。

盈利能力下行,造血功能不足,这家房企净负债率竟超200%!

金融街2019年收入来源及毛利率


数据来源:公司年报

净负债率攀升

进入2020年,在新冠肺炎疫情影响下,金融街的业绩进一步下滑。

克而瑞研究中心发布的《2020年1—5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,2020年1—5月TOP100房企累计全口径销售金额同比下降7.9%,而金融街同比下降34.52%,排名由去年同期的第76位下滑至第84位。

2020年一季报显示,今年一季度金融街营业收入同比下降42.37%,归母净利润同比下降73.07%,而扣非净利润同比下降79.44%。

同时,其现金及现金等价物在一季度净减少23.09亿元。其中,经营活动产生的现金流量净额为-45.93亿元,去年同期为21.17亿元。金融街解释称,变化主要原因一是受新冠肺炎疫情影响,公司销售签约和回款较去年同期减少;二是公司支付投标保证金等支出较去年同期增加。

实际上,金融街的经营活动现金流已连续三个季度呈净流出状态。2019年第三季度及第四季度,其经营活动产生的现金流量净额分别为-0.17亿元、-43.42亿元。

造血功能不给力,金融街依靠融资“补血”。根据Wind数据统计,今年前4个月,金融街通过发行超短期融资券、证监会主管ABS等累计融资已超过150亿元,其中包括募资规模达76亿元的“金融街中心资产支持专项计划优先级资产支持证券”。

此外,根据深交所披露的消息,一笔名为“金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”的小公募已提交注册。募集说明书显示,此次债券的发行规模为不超过181亿元(含181亿元),募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券。

大量融资的结果就是债务压力攀升。截至2019年末,金融街净资产金额为389.81亿元,有息负债余额为869.51亿元;时至2020年4月末,其有息负债余额为984.25亿元,累计新增有息负债金额为114.74亿元,占其2019年末净资产的比例为 29.43%。

中诚信国际在评级报告中指出,受开发销售和持有经营双轮驱动业务模式影响,以及房地产开发业务规模的扩张,金融街保持了较大的外部融资需求,净负债率有所上升并处于偏高水平。据中诚信国际整理计算,金融街的净负债率从2017年末的151.47%逐步提高至今年一季度末的202.56%。

中诚信国际进一步指出,从短期偿债能力来看,2019年末,该公司债券及长期借款面临到期,短期债务有所增长;2020 年一季度该公司发行超短期融资券,短期债务规模上升,短期面临一定偿付压力。

标点财经研究员注意到,截至2020年一季度末,金融街货币资金为87.18亿元,较2019年末减少23.10亿元;短期借款由2019年末的0.5亿元大增至48.5亿元,增幅达9600%;一年内到期的非流动负债为130.83亿元,与2019年末相比减少27.13亿元。最终,由短期借款和一年内到期的非流动负债组成的短期债务高达179.33亿元,相当于货币资金的2.06倍。货币资金与短期债务之间存在92.15亿元的缺口。

 盈利能力下行,造血功能不足,这家房企净负债率竟超200%!金融街净负债率攀升


数据来源:公司财报、中诚信国际


[责任编辑:龚婉玲(P0263)]


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