抖音号&&头条号
抖音扫码 关注头条
资讯首页 楼盘动态 新房资讯 本地楼市 租房资讯 楼市焦点 活动预告 教你买房 行情播报 政策法规 二手资讯 商业动态 人物专访 国内楼市 优惠活动 看房日记 工程进度

从“去库存”到“以存量换增量”房企抢滩广州旧改市场

2020-07-17 来源:凤凰网房产 点击 评论

4月17日的中央政治局大会上,国家又提旧改,并明确确定2020年旧改的任务量。加之招***挂的地价逐年上涨,一时之间,旧改成房企逆势存活的新出路。

广州作为粤港澳大湾区的旧改主力,据克而瑞不完全统计,截至今年6月底,广州全市共有283个整村改造项目正在推进中,总占地面积达25692万㎡,广州旧改进程如火如荼。

在广州这场旧改争夺战中,各房企互争雄长,场面好不热闹。那么,目前入局广州旧改的房企都有哪些?旧改为何会引起房企争夺战?广州旧改试点13年,对全国性旧改有哪些借鉴意义呢?

1、

2020旧改项目“激增”

房企加速抢滩广州旧改市场

广州公共资源交易中心7月13日公告,广州番禺区洛浦街西二村旧改进行旧村改造项目公开招标。公告显示,项目计划总投资39亿元,改造148.68万㎡的用地,是番禺又一个巨无霸旧改项目。

洛浦街西二村旧改花落谁家尚未可知。据了解,目前已有富力、实地两家房企介入。

房企们在旧改这一战役的“厮杀”中,战果风云莫测,或独占鳌头,或化干戈为玉帛合作共赢。

6月28日,赤沙旧村举办改造合作意向协议签约仪式,富力和保利联合体成为赤沙村旧改意向合作企业。实际上,赤沙旧村的旧改项目最初是10年前由富力开始的。彼时的富力刚刚啃下猎德村改造,万万也想不到的是2019年4月,在赤沙村改造工作意向企业表决结果中,富力的同意率只有43.52%,不过半数。当时的保利半路介入,带领村民参观琶洲村改造以期入围。此后双方暗中角逐,直至今年6月末才以两家企业合作的模式签订赤沙村的旧改项目。

与赤沙旧村同时合作两家房企不同,6月23日,时代中国独自拿下番禺东联村,打响2020年番禺区旧改第一枪。

视野转到广州旧村的行动,7月份,番禺区接连公布三个旧改项目,包括洛浦街西二村在内,还有步东村、蔡边二村。

实际上,番禺区尽管下半年初接连发布了3个旧改项目,但相较2020年以来广州各区发布的旧改项目数量来看,也只能说是比较积极。

据统计,2020上半年广州共28条旧村招标成功,其中,增城占18个,南沙6个,黄埔2个,海珠、番禺各一个。相比2019年全年的33个旧改签约、公示计划,今年广州各区招标更加积极。

广州各村对于旧改项目积极发布招标,各房企亦争相划地为王。2020年上半年,共有21家房企在广州分得旧改蛋糕,既有保利、恒大等实力房企,也有“过江龙”瀚宇集团、上海升龙等企业。

据克而瑞统计,在这场旧改争夺战中,有25家房企旧改土地储备超100万平方米,其中时代、富力、保利、星河控股、珠光、万科、上海升龙数量在4个以上;已签订意向企业21家,前9名用地面积均超百万平方米,主要为保利、佳兆业、勤诚达、新世界、星河、华润等品牌房企。

 从“去库存”到“以存量换增量”房企抢滩广州旧改市场

凤凰网房产湾区智库专家、独立经济学者邓浩志分析:“土地供应量是逐年减少,在土地市场进入存量时代,城市更新就是个全新的“大蛋糕”,于是房企便争相进入这个领域。其次,旧改项目虽然耗时长,变数多,但如果能成功上市,则土地成本相对较低。所以更多的房企开始愿意‘以时间,换空间’”。

2、

从“去库存”到“以存量换增量”

旧改接替棚改成“香饽饽”

在旧改之前,房企和国家去库存目标的“香饽饽”是棚改。棚改十五年,宏观上加速推进了三四线城市的城市更新进程,同时也促进了地方政府的财政收入。微观上也成就了部分房企企业跻身行业头部,与此同时凭借拆迁“暴富”涌现出了许多“拆二代”。

然而,自2019年以来,棚改规模减半。“十三五”规划明确指出,2020年要基本完成目前所有的危房、城中村、城镇棚户区等的改造。就在今年4月14日,国常会明确表示,今年全国各地将改造老旧城镇小区3.9万个,涉及近700万户,比2019年增加一倍以上。在随后4月17日的政治局会议上,老旧小区改造再次被提及。可见国家对城市更新在实操上的重点,从棚改过渡到了旧改。

旧改不是“大拆大建“,减低了城市更新成本。也就是说,旧改对于老旧小区是在保护原有城镇历史风貌和民俗文化的前提下进行改造,不改变建筑物使用功能和土地权属,不涉及土地一级开发和二级开发。

棚改退场,旧改接力如今已是大势所趋。从棚改的去库存到旧改的“以存量换增量”,同样的是城市更新目标,美化居民生活环境、推进城市化进程。不同方面,不止在于两者改造程度不同,在政策依据和实施办法等问题上也有很大的区别。

而在众多不同中,资金方面,棚户区改造是采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式,旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则。即一个侧重“看不见的手”,另一个则偏向市场化运作。

即曾经的棚改是政府财政资金主推,在2015年央行抵押补充贷款,棚改专项贷款定向放水使得棚改进程水涨船高。而如今的旧改,对于资金问题,国务院常务会议明确指出,各地要统筹负责,建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。

根据目前旧改经验,旧改资金的市场化来源模式,一是打包操作模式按照旧改改造内容和类型拆分后同周边棚改、旧城改造类项目结合,或者整体打包进棚改、旧城改造类项目中一起操作;二是发行专项债模式,专项债倾向新增的城镇老旧小区改造领域;三是PPP模式,引入社会资本共担旧改改造资金,同时由社会资本参与旧改后社区的后续运营管理。

但是,目前旧改的资金来源,因各旧改项目的所处地区政策、合作企业、旧改城区/村的不同,解决方法也各不相同。

需要提及的是,从企业的角度来看,除政策规定市场需求外,招拍挂的地价逐年上涨,根据国家统计局公布的数据,1-5月份,全国土地均价同比涨幅为16.5%,而全国商品房销售均价同比上涨1.9%。房企面对高价地的压力与日俱增。

国务院参事仇保兴曾透露,我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

如此可见旧改已然接替棚改成为房企活下去的新出路。

3、

入局房企“八仙过海各显神通”

广州旧改正反两例指引城市更新下一个十年

回顾广州,作为国家提倡旧改的第一批试点城市,广州的旧改项目具有全国性城市更新指引价值。而谈及案例,广州自2008年开始启动旧改以来,最具典型性的成功案例非猎德村莫属。

时间推回13年前,2007年的5月,猎德村整体改造工作正式开始。作为广州市首个启动改造的城中村,猎德村用三年的时间,于2010年9月完成复建安置房工程和回迁,期间虽有坎坷,但实施方案因地制宜、村民人居环境发生了翻天覆地的变化、加速了广州城镇化的发展进程。如今的猎德村毋庸置疑已成为珠江新城一张极有魅力的名片,亦是广东城中村改造的一个成功典范。

猎德村的地理位置加注了它不凡的改造意义,其位于珠江新城中南部,距广州市的城市客厅花城广场仅1公里,村址面积470亩。改造前,猎德村是广州典型的城中村握手楼模式,卫生条件恶劣,配套基础设施不完善,治安复杂,村民生活幸福指数低。而改造后的猎德村在保留传统的牌坊、祠堂等村落特征以及舞狮舞龙、摆村宴、烧香拜祖先等传统仪式的同时,经济上也实现了村集体收益翻番,2011年猎德村人均年收入达9万元,经济总量跃居天河区村改制公司第一位。居民的生活环境更是有了翻天覆地的变化。

实施上,猎德村将村委会改为猎德村经济发展有限公司为单位。确定了“市、区、街道为主导,以村为实施主体”的总体思路,明确责任和分工。该村实施“卖地筹钱,拆一补一”的方案,划出一块土地卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,采取公开招标的方式选择合适有实力的开发商参与改造。并基本采取阶梯式安置法“拆一补一”。猎德村与富力地产、合景泰富地产、新鸿基地产合作翻新开发,3家公司股权平均各占三分之一。其中,富力地产负责甲级写字楼和五星级酒店、酒店式公寓部分,合景泰富地产负责公寓部分,新鸿基地产则专注商业部分。

猎德村的改造是先于新旧改的尝试,其因地制宜地改造措施对此后的旧改具有很强借鉴价值及项目激励效果。

然而旧改因其涉及谈判、安置、拆迁、审批等诸多繁琐的工作,每一环节都需妥善处理方可顺利推进旧改项目。但不是所有的旧改都会如猎德村般皆大欢喜。

白云区首个城中村旧改项目田心村,就因为回迁房前后设计不一,被村民不满抵抗。

资料显示,田心村旧改项目位于广州白云区的南面,用地面积15.84公顷,计容总建筑面积38.99万平方米。据7月10日广州市规划和自然自然局公告,白云区天心区项目总用地面积34500平方米,计容建筑容积率面积180516.78平方米,绿地率30%,建筑密度26.02%。绿地包含供游泳、休憩用途的园路、铺装场地、园林小品、水体、文化设施等。车位配置情况方面,规划地上出租车临时上落客泊位18泊,地下机动车停车位1077泊,地下非机动车停车位1350泊。

规划是好的,美中不足的在于6月2日,操刀田心村旧改的万科公布的《复建地块2规划设计产品方案征询意见稿》。公告中指出,二期复建地块将会建设2栋十字单体塔楼、1栋串联围合式住宅(C型楼)。与此前的5栋塔楼规划相去甚远。

如此更改,激起了田心村村民的极大不满。

村民的不满在于高层住宅容积率高达5.41,超出标准0.41,舒适度欠佳;电梯等待时长过长、走火通道拥堵消防存在隐患;临近的万科新项目——万科金域悦府以高端住宅造势,定位为2020中心城区封面作品,相较而言回迁房档次过低,对日后村民依靠的租房收益形成较差影响。

万科给出政府限高、回迁面积配比复杂、地形等等因素显然不能说服村民。

诚然,旧改本身虽是一块难啃的“骨头”,但开发商实应在推进城市更新、建设商品房的同时兼顾考虑旧改村村民的切身利益。旧改作为接力城市更新的重要“一棒“,需要的是政府的政策宽松、企业担起社会责任和涉及旧改的群众的沟通配合。

“旧改的作用主要是在于让城镇的土地使用率提高,对于房地产而言是释放核心城区的用地。旧改缓解了老城区的购房压力及居民对住房的强大需求”谈及旧改的意义,邓浩志如是说。

邓浩志表示,旧改作为城市更新的一项举措在短期内仍是以一线城市为主,二线城市为辅的。一线城市大规模旧改完成后,二线城市是否还会采取旧改这一方案进行城市更新,则主要取决于不同城市用地紧张程度,再选择是启用新增土地供应还是改造核心城区。

尽管旧改近年来十分火热,但纵观全局,旧改和棚改同样是城市更新、改善居民生活环境的一个合时宜的选项。究其根本,提高人民生活水平,推进国民经济发展,带动内需才是旧改所背负的历史意义。


用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈

热门楼盘