抖音号&&头条号
抖音扫码 关注头条
资讯首页 楼盘动态 新房资讯 本地楼市 租房资讯 楼市焦点 活动预告 教你买房 行情播报 政策法规 二手资讯 商业动态 人物专访 国内楼市 优惠活动 看房日记 工程进度

房价暴涨,成交爆表,韩国人恐慌性抢房!究竟发生了什么?

2020-08-24 来源:华尔街见闻网 点击 评论

央视财经最近报了一个大新闻:由于政府频发房产新政,韩国房价飞涨,民众恐慌性购房。

韩国官方发布的数据相当惊人:7月,房产交易量达14.1万套,同比暴增110%。1-7月累计交易量76.2万套,同比几乎翻倍。这两项数据均创出历史最高记录。

首尔上演了抢房大战。一处高层公寓楼盘推出110套房源,但购房者居然超过37400多人,竞争比例高达340:1,刷新了首尔市楼盘预售史上的最高纪录。

市场观察人士表示,7月份韩国房屋交易量激增,可能是由于担心房价可能进一步上涨而导致的“恐慌性购买”。

飞涨的房价

恐慌性购房已经引发出了一个负面循环:买房的人越多,房价涨得越快越高;房价越贵越涨得快,更加刺激购房需求激增。

疫情暴发后,韩国的这种循环显著加速。7月,首尔的住宅成交量同比狂飙了118%,环比也大幅增加了37%。

当月,韩国住宅价格创出了近十年来的最大单月涨幅。其中,首尔市的公寓平均售价首次超过了10亿韩元(约合580万人民币)这一重要心理关口,2013年初还只有5亿多一点。七年来,这座城市的房价几乎翻了一番。

豪宅云集的江南区(Gangnam)住宅平均售价在7月份首次突破20亿韩元整数关口,达到20.2亿韩元(约合1200万人民币)。

房地产行业分析师尹智惠(Yoon Ji-hye)说:“不仅江南三区的驻扎价格一直在上涨,其他地区的房价也在上涨,房价上涨已经蔓延到了整个首尔。”

首尔市一个低矮老公寓里的53平方米住宅,业主1987年购入时价格为2750万韩元,经通胀换算后相当于今天的9060万韩元(约合53万人民币)。这栋小楼2009年拆除后原地重建大楼,业主以10亿韩元的折扣价得到一个297平方米的大平层,如今的价值高达45亿韩元(约合2600万人民币),几乎是最初购买成本的50倍。

首都圈的购房热已经传导到了非首都圈地区。二季度,釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热,较去年同期增长约40%。

房价飞涨并不是今年才有的现象。韩国央行的数据显示,2000年,韩国住宅总值首次超过1万亿韩元,从那之后的六年里,数字翻了一番,2006年突破2万亿韩元。近些年更是加速上涨,2016年至2019年不到三年时间,就增加了1万亿韩元。去年,这一数字升至5.67万亿韩元。

实际上,自从1995年开始编制这类数据以来,韩国的住房价格总值就一直呈现攀升趋势——除了亚洲金融危机爆发的1998年。

外资是罪魁祸首?

引人注意的是,在抢购韩国房产的买家队伍里,有相当一部分都是外国人。

今年1月至5月,外国人在韩国购买了3514套公寓,同比增加近三成;成交额总计1.25万亿韩元,同比大增50%。很多外国业主都拥有美国、加拿大和一些亚洲国家国籍。

而且,多数外国人购买的房屋并不是用来居住的。韩国政府怀疑,这些交易真正的目的是房产投机。例如,一位美国国籍的买家从2018年以来总计购买了42套韩国住宅,还有一个在韩国学习语言的外国人一个人就买了8套公寓。

韩国统计局的数据显示,购买了两套或两套以上公寓的外国人共有1036名,共计买了2467套房子。其中,有866人拥有2套公寓,105人拥有3套房子,65人坐拥4套及以上房产。

从2017年1月到今年5月,外国人在韩国购买了23167套公寓。其中,有32.7%或7569套公寓从未由外国业主居住。这其中,九成以上的交易房产集中在首尔及其周边的大都市地区。

税务部门调查发现,在这些外国购房者当中,很多人涉嫌少报甚至不申报房屋租赁收入,购买韩国房产的收入来源也不清楚,他们在韩国并没有申报任何收入或者资产。

外国人越来越多地购买房产已经引起了韩国居民的争议。由于贷款限制,韩国人购买公寓变得越来越困难。但是,外国人只要向韩国政府申报,就可以在韩国购买房屋,而且政府一般也不去调查他们是否实际居住。换句话说,某些房地产限制法规不适用于外国人。

为什么外国人这么热衷于买韩国的房子?毕竟,韩国不是移民国家,也不是传统的国际炒房圣地。

韩国国民银行(KB Kookmin Bank)首席房地产分析师朴元甲(Park Won gap)认为,除了自身的居住需求以外,韩国房产在租赁收益方面并不具有吸引力,因为收益率通常保持在1.5%左右。

在他看来,外国人可能是在进行一种颇具韩国特色的房产投资,也就是所谓的“差额投资”(gap investment)。

从本质上说,差额投资实际上是一种杠杆极高的模式,也不需要贷款:即先将房子出租出去,租户支付很少的租金甚至不用交租金,而是将巨额押金交给房东,房东再拿着这笔钱买下这个房子,坐等房子升值再转卖出去。

比如,2015年12月,首尔城东区金湖洞1街碧山公寓实际面积为59.9平方米的住宅房价为3.68亿韩元。其中,租客出3.2亿韩元,而房东只需自己出4800万韩元就可以购入该住宅。2016年12月,这房子涨到4.15亿韩元,收益率高达97.9%。

很明显,差额投资的成功前提是房价上涨。一旦房价下跌,则损失惨重。

问题在于:差额投资并不是只有外国人在做,而是韩国国内外投机客都热衷的形式。这种方式很难被政府监测到,因此隐性风险很大。

被骂惨的政府

2002年,韩国住房价值总值增速达到了16.8%的峰值。去年增速是7.4%,虽然不到峰值的一半,但住房价格总值却是名义GDP的2.64倍,达到了历史最高水平。

与房价持续上涨形成鲜明对比的是,过去三年多,韩国的经济持续萎缩,从2017年的5.45%降至2018年的3.4%,2019年大幅萎缩至1.1%。鉴于今年爆发了疫情,经济增速可能进一步降至负数。

韩国经济学家们警告称,房地产市场总值与经济总值之间的比例持续扩大,可能就加剧社会贫富差距,并影响国家的金融稳定。延世大学(Yonsei University)经济学教授Sung Tae yoon表示:

当房价总值与GDP之比快速扩张的时候,政府针对多套房产持有者推出了密集的限制措施。由于(房屋)供应持续低于实际需求,部分购房者可能会转向高风险、高利率的贷款。”

针对高房价问题,韩国政府当然不会无动于衷。去年12月16日,韩国政府宣布禁止银行为售价15亿韩元以上的房产提供按揭贷款。

然而,上述举措实施后,韩国却出现了押金迅速攀升、房价暴涨、一房难求等现象,民众贷款也变得愈加困难,继而引起三、四十岁群体的对于执政当局的抗议。

就在今年6月,文在寅政府又发出新规定,提出扩大被划定为投机过热区域的范围,并强化实际居住等条件限制。有评论认为,这是导致7月成交和价格进一步走高的因素之一。

有韩国评论认为,房产问题始终是文在寅政府的软肋——虽然他领导下的韩国政府已经先后推出了二十多条控房价措施,但房价依然居高不下。文在寅三年前走马上任时,首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元,如今涨了将近70%。

受房价大涨、经济提振措施不力等拖累,文在寅的民众支持率已经跌破了50%。

一位63岁的韩国人说:“没有房子的人普遍感到沮丧和愤怒,而拥有多套房子的人则对高额房地产税非常不满。政府被夹在双方之间。”

韩国政府很难找到合适的切入点对差额投资等投机行为进行管控。朴元甲认为,收紧放贷可能会使投机更加猖狂,“难以找到现实可行的阻止方法才是真正的问题所在。”


用微信扫一扫,分享至好友和朋友圈

热门楼盘