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碧桂园、恒大为啥这么牛?年报告诉你!他们拿便宜的钱和地,听中央的话

2018-03-30 来源:明源地产研究院 点击 评论

任何行业,第一梯队都是无比耀眼的存在。对房地产行业来说,碧桂园、万科、恒大就是超级巨星。可就像一般的公众通过娱乐八卦了解明星一样,多数时候,外界——甚至企业内部的不少人只能窥见其某个方面。好在年报给了我们一个盘点其家底,以及找寻未来道路的机会。

 

调控继续,行业洗牌加剧,“租购并举”“房住不炒”的新形势下,除了传统意义上关注的土地、资金和人才,房企的多元化布局和定位升级也引人关注。除了规模遥遥领先之外,“碧万恒”在其他很多方面也很有前瞻性。

 

成功不可以简单复制,但其优秀的做法却值得参考借鉴。业界涌现出不少的“小碧桂园”“小万科”等,就是很好的例子。


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▲ 来源:公司年报、明源地产研究院


 


01

大象继续飞奔

碧万恒增收又增利


根据去年底的不完全统计,大约有100家房企计划要冲千亿。但规模和利润如同跷跷板,要冲规模通常要降低对利润的要求。过去几年里,这样的现象随处可见。

 

明源君与不少准千亿房企(未来两年左右极有希望突破千亿的房企)的老总交流,他们也均表示为了尽快拿到千亿俱乐部的门票,愿意承受一定程度的利润下滑。

 

然而,我们注意到,2017年碧万恒都呈现出增收又增利的局面(如下表所示),成为真正的奔跑的大象。


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▲  来源:公司年报、明源地产研究院

 

这其中,恒大的表现尤为突出。

 

2017年,恒大的毛利润率高达36.1%,超过了万科(34.1%)和中海(32.9%),毛利润高达1122亿元;净利润为370.5亿元,核心净利润更是高达405.1亿元,超越此前的利润之王中海地产!净利润方面,如果将去年恒大一次性卖出万科股票亏损70亿元这个非经常性损益因素考虑进来的话,其实际净利润也超过万科,位居第一!


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许家印在业绩发布会上提出的到2020年“新恒大”的发展目标(总资产3万亿、销售规模8000亿、利税1500亿、进入世界100强等),指日可待。



02

紧跟政策

降杠杆、调定位


大象为何能够飞奔?此前明源君多次论述过,比如一二三四五线城市布局,可以吃到城市轮动的红利,拿钱(现在不少银行按规模将房企划分为三六九等)、拿地(业态多元化便于拿地)更有优势,跟投激励对优秀人才的吸引等。

 

不过,明源君认为,更大的逻辑还是像旭辉集团总裁林峰在文章中说的那样“听党的话,跟政府走,沿着大国的国运前行”,否则很容易踏空。

 

踏空不会马上要命但会丧失发展的最好时机,等你落伍得太远的时候,就很容易被大体量跑得快的公司吃掉。碧万恒是典型的顺势而为的企业。

  

1、恒大资产负债率降至71.1%,碧桂园融资成本仅5.22%

 

中国楼市是典型的政策市,任泽平说,不懂政策就无法研究房地产。对于房地产来说,当前面临的环境就是自2016年4季度宏观政策转向抑制资产泡沫和去杠杆,限购限贷只是表现的手段。

 

过去一两年来,不少继续放大杠杆,“资产外置,债务内置”的公司,要么脱了一层皮才活过来,要么如今还在挣扎。而碧万恒的杠杆率控制在较合理水平,甚至主动去杠杆。

 

此前多年来,恒大的高负债率都备受关注,但恒大2017年5月、6月两个月赎回了1129亿元的永续债,同时引入700亿战略投资,使其资产负债率降至71.1%,较上年下降8.6个百分点;净负债率更是大幅减少了六成(从2016年的432%下降至184%)!在资产大幅度增长的同时,还能降低负债十分难得。

 

而且,这仅仅只是开始。目前,行业平均资产负债率为75%,而早在去年,恒大已经制定了明确的降负债目标和举措,到2019年资产负债率将降至55%。


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▲ 来源:公司年报

 

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▲ 数据来源:公司年报

 

碧桂园和万科的资产负债率较上年有所提高,不过二者的净负债率均维持在较低水平,其中碧桂园为56.91%,万科仅为8.8%,而2015年房地产行业净资产负债率均值为96.09%,截至2016年上半年,上市房企(A股以及港股)中超过 1/3 净负债率超过 100%,最高的达到541%!

 

2017年,碧桂园的经营性现金流净额为240.8亿元,可动用现金约人民币1484.0亿元,同比增长54%,达上市以来最高水平,此外,还有约人民币2485.1亿元银行授信额度尚未使用,运营资本充足。

 

碧桂园的融资模式十分多元化,除了银行间的短融、中票等,资产证券化已是碧桂园较为主流的融资品种。比如,最近碧桂园400亿ABS获审批通过。

 

截至2017年底,碧桂园加权平均融资成本下降至5.22%,期末加权平均融资成本连续五年下降,至历史最低水平。

 

由于扩张的规模,以及毛利率的回升,2017年11月10日,恒生指数公司宣布碧桂园被纳入恒生指数成份股。3月26日,国际三大权威信用评级机构之一的标准普尔评级(S&P)将碧桂园企业信用评级由BB上调至BB+,展望稳定。


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▲ 标准普尔评级报告

 

由于公司销售规模加速增加和现金回笼速度加快,2017年底,万科现金储备也增至1741.2亿元,创历史新高。在当前地产行业融资收紧,调控趋严的环境下,充足的现金和较低的杠杆能有效抵御市场风险。

 

2、新业务布局上以及企业定位上,紧贴十九大报告的精神

 

十九大报告提出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一重要观念的转变,对房地产这个第一大行业接下来的玩法有着极其重要大的影响。

 

为此,万科在业绩发布会上宣布了自己的新定位——「城乡建设与生活服务商」,并将其拆解成四个角色:「美好生活场景师」「实体经济生力军」「创新探索试验田」与「和谐生态建设者」。此前,万科的定位是城市配套服务商,并引发业内跟风!

 

之所以再次升级,郁亮是这么说的:「万科今天不能仅仅关心城市,也需要关心乡村,关心城市和乡村的互动,这里的乡村不仅包括城中村,城市周边的乡村,也包括远离城市的乡村。」

 

这与十九大报告中对「乡村振兴」战略的论述契合。企业到了如此量级,必须下乡,在乡村做点事。事实上,碧桂园的布局早已下沉到乡镇,只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标“城市”。

 

政策出来了,谁都知道,但能将其转化为生产力和业绩的,却是凤毛麟角。比如过去两年来的三四线去库存,大家都知道,但只有广泛布局三四线的碧桂园等赚得盆满钵满。高能量的中央文件是企业迅猛成长的指南针。那些没读懂读透文件的房企则错失了很多机会,在高增机遇中,智者见泉,愚者只见到了石。

 

当然,未来还有很多机会,比如满足人们“住有所居”的长租公寓。时至今日,很多房企依然将其当成是包袱,因为不赚钱。明源君认为,如果这个东西一干就很赚钱的话,那估计也轮不到你了。

 

而万科、碧桂园都在下大力气做这件事,截至2017年底,泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。同时,万科还启动“万村计划”,专门从事城中村综合整治及租赁运营业务,升级城中村公共设施配套,提供规范化的租赁服务。

 

根据年报,至去年底,碧桂园在一二线城市在建的长租公寓数量为2963间,已获取项目的长租公寓总房间数超过8000间。而碧桂园未来3年要干100万间长租公寓,并且发行了迄今为止最大的长租公寓类REITs。明源君认为,凭借低成本大资金和土地,碧桂园的长租公寓建设运营速度有望超过同行。

 

除此之外,碧桂园还以运营商的身份投身产城融合大潮,为实体经济做贡献,也是企业升级和未来利润增长点。如今,碧桂园已经拉起一个庞大的世界500强朋友圈,规划了十余个科技小镇。作为广东省首个动工的科技小镇示范项目——碧桂园惠州潼湖科技小镇目前已有众多企业机构签约进驻。


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目前尚未有恒大做长租公寓或特色小镇的公开报道,但其4大布局中的文化旅游、健康等,同样属于“美好生活”场景师的范畴。



03

通过收并购、旧改等方式拿地

控制土地成本

恒大新增土储楼面价不升反降


满足人们日益增长的美好生活需要是企业未来努力的方向。但前提是现有的业务要能够持续发展。要做开发,就必须要有地。

 

过去两年多来,不少房企为了抢地,拿了不少地王,现在很难受。而碧万恒的土储虽然大幅增加,但通过多元化的方式拿地,很好的控制了拿地成本。

 

根据恒大的规划,为了在2020年6月30日实现将净负债率降低至70%左右的目标,其计划在2017年7月至2020年6月期间,将土地储备总量控制在每年负增长5%~10%。不过,2017年恒大的拿地力度依然不小。

 

2017年,恒大进入全国228个城市,项目总数达766个,总土地储备建筑面积达3.12亿平米,土地原值达5336亿元,评估值10386亿元(来自世邦魏理仕),稳站行业首位,足够支撑未来3~5年的发展。

 

更重要的是,在土地市场竞争激烈,房企拿地成本普遍上涨的大环境下。恒大通过收并购、旧改、合作开发等方式获取大量低成本的优质项目。


2017年恒大新增土地储备建面达1.26亿平米,其中收并购占比达57%。全年平均拿地成本约1889元/平米,一二线拿地成本仅2513元/平米。


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碧桂园全年共获取881宗土地,预期建筑面积14110万平米,拿地总金额4794.5亿元,权益金额为3271.4亿元,平均地价为3225元/平米。

 

并且碧桂园继续加大三四线城市的投资,2017年位于三四线目标三四线城市新增土地储备面积占总土地储备的61%,较去年增长了9个百分点。

 

两会政府工作报告显示,未来棚户区改造的力度有增无减,部分三四线城市有望继续坚挺,碧桂园还能继续享受三四线的红利。

 

截止到2017年年底,碧桂园总土地储备为2.82亿平米,其中未销售的土地储备为2.23亿平方米,同比增长61.9%,已竣工未销售的项目由2016年底的490万平方米下降至230万平米,表明2017年公司去化很快。


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万科一直坚持审慎投资态度,土储远低于碧桂园和恒大,但其去年也加大了投资力度,全年新增项目216个,总规划建筑面积为4615.4万平方米,同比增长46.2%,新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算,其中74.7%的土储位于一二线城市;按权益投资金额计算,90.0%位于一二线城市。

 

海量的廉价优质土储和众多布局城市可以东方不亮西方亮,很好地避免与调控政策硬碰硬,帮助企业穿越市场牛熊周期。




04

舍得给钱、授权,

用利益和事业留住人才

 

对房企来说,发展无非是靠人钱地。无论是冲规模还是升级,人才都至关重要。某30强房企的HR负责人曾告诉明源君,其所在的区域如果走掉5个核心人员,就要完蛋。人才已成为房企决胜下半场的最重要因素。

 

明源君认为要留住人有三个层次,一是利益,二是事业,三是荣誉。这其中可能会存在交叉均有的部分,只是程度不同而已。

 

作为行业标杆,恒大、碧桂园、万科都拿出了足够有诱惑力的措施,吸引并留住尽可能多的人才。

 

在碧桂园官网上,碧桂园董事长杨国强在2017年元旦致辞中写道,“有人才有天下!”为了招揽人才,杨国强不惜血本。

 

最典型的就是启动于2013年“未来领袖”(全球30%硕士、70%博士)招聘计划。2016年底,入职碧桂园的博士已超过400人。根据计划,2017年碧桂园要新招300名博士,其中至少有200名博士是海外招聘,海外启用。这意味着,到去年年底,碧桂园已有超过700名博士。


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碧桂园给这些人才以高薪和高职业前景承诺,其力度与广度,为中国地产行业所罕见。此外其既能控制“驾驶员风险”,又能激励员工拼命工作的跟投激励机制,也被业内广泛学习和借鉴使用。

 

去年,恒大以超高年薪引入任泽平加盟,引发业内外广泛关注。但相比恒大的股权激励这根本不算什么。去年10月6日,恒大推出公司历史上第4次股权激励,7994名恒大中高层管理干部获得共计7.4357亿股期权。


恒大在公告中表示,此举进一步激励广大中高层管理干部积极性,为公司业绩持续增长做出贡献,同时将股东利益、公司利益和管理层利益更好结合在一起,使广大管理干部得以分享公司业绩持续增长的成果。

 

此时,上一期期权激励计划还未结束。此举明显是恒大挽留人才的手段,且表达了对未来业绩的信心。虽然获得股权的员工能否通过购入公司股票获利,取决于恒大股价的走势(若股价高于30.2港元/股,承授人仍可以按照30.2港元/股的价格行权,从而获利。若股价低于这一价格,承授人可放弃这一权利,不会承受亏损),但还是体现了很大的诚意,毕竟期权收益与股价密切相关,只有公司未来发展得好,才能带动股价继续上扬,实现期权的收益……

 

万科的薪酬待遇相对来说弱一些,但其事业合伙人制度还是能有效地稳定团队、控制人员大量流失的风险。由于在跟投的设计上杠杆相对温和,员工的抗性也要低很多。

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▲ 来源:万科年报


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明源君还注意到,2017年郁亮的薪酬是1189.9万元,仅比上年增长210.9万元,在当年公司薪酬最高的5个人里面,郁亮仅排名第4!三位薪酬超过郁亮的人士应该是立下汗马功劳的区域总


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