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深圳二手房价上涨23个月首次下调 新房又现“打新热”

2021-06-30 来源:中房网 点击 评论

“这次下跌具有标志性意义。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

6月份,国家统计局对外发布了“5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,深圳二手住宅销售价格在连续上涨23个月后首次出现下调,由4月持平转为下降0.1%。这在过去是不可想象的。

据券商中国记者梳理统计,2019年9月至2020年11月,深圳二手房价环比涨幅均位居全国前五;继2020年3月和6月涨幅位居全国第一后,10月涨幅再次升至全国之首。另根据数据宝公布的《2020年316个城市房价排行榜》,深圳二手房和新房均价分别为8.7万元/平方米、6.2万元/平方米。

面对楼市迅猛涨势,深圳于2020年7月15日推出调控政策,从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面入手降温楼市。2021年2月8日,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款,二手房市场进入冰点。

“新政”之下,深圳一二手房市场表现出现明显变化:新房市场依旧火热,新房价格与二手房价格“倒挂”明显,“打新”成为高频热词;二手楼市成交量则出现持续性下滑。自3月始,深圳二手住宅网签量跌破5000套,5月网签量仅仅3781套,是近一年来过户量最低月份。

深圳二手房市场成交低迷,被挤压的购房需求继续推高新房市场热度。

据相关机构数据统计,深圳新房3月合计成交5305套新房,环比上涨46.5%,同比上涨45%,创下2015以来同期月度新高;去化周期也持续走低,4月份库存跌破4个月。

在西部热点片区甚至传出“万人摇号”信息,其中3月开盘的光明万悦山“打新”被称作是“深圳史上最严打新”。

据不完全统计,光明万悦山认筹购房者被拒原因多达29种,当中包括“收入与社保明细差距过大”“征信查询次数多”“小产权交易”“结婚证信息不全”“社保月数对不上”等。

在深圳楼市“价量齐跌”背景下,深圳购房者与业主之间无形的“较量”才刚刚开始;市场内开发商与中介也开始转换“角色”。

打新热与严管下的购房者

深圳二手房价上涨23个月首次下调 新房又现“打新热”

“从事建筑设计行业虽然兜里没钱,但我依然保持着对房子的追求。”在光明、宝安等区域“打新”失败后,买不起豪宅盘的晏旭自我调侃。

“打新积分政策出来后,买新房的机率大大降低,上次参与了光明万悦山打新,入围积分要72.3,我的购房积分只有50多。”晏旭认为,深圳房价日后只会上涨,若不尽快上车以后会更难。

另外一位新深圳人侯俊也和晏旭一样,希望早日上车能在深圳安家。

“我来深圳3年多,3月份和同事一起打新宝安领航城,同事中签了,我没有。”

侯俊告诉中国房地产报大湾区,他的首付预算是150万元左右,如果买西部的二手房只能选择一房一厅上车,无法满足结婚生孩子以后的居住需求。

“如果选择东部还是有很多楼盘可以买的,但我本身在西部工作,也比较看好西部的发展,所在预算有限的情况下,只能寄托在打新了。”

在深圳当前严管之下的打新市场,焦虑的不仅是无法中签的购房者,还有已经中签的“幸运儿”。

“我中签的华润城四期首付款已经支付完毕,但房子迟迟没有办理备案。”深圳一位华为员工邓灿表示,“我担心审核不过,现在打新很严格,除了直系亲属转账,其他都会被认为不合规”。

邓灿提到华润城四期中签以后被查到购房资质、资金来源问题的购房者很多,虽然自己资金来源没问题,但在对打新审核异常严格的环境下,担心会被误伤。

在深圳新房面前,即便是预算千万的购房者也很被动。

“我一直让丈夫买房但是他不听,所以在深圳生活了10年都没房”,利欢欢预算买1000万元左右四房,着手打新一年后依旧没有买到满意的房子。

“没想到新盘备案价越来越贵,品质也不见得好”,利欢欢原本计划购入南山蛇口的半山臻境,但总价超出预算100多万元便作罢。

据悉,6月4日,半山臻境正式开13个小时后顺利清盘,项目备案价约10.14万元/平方米,总价区间在1036万-1975万元/套。

“早知道就选半山臻境了,现在宝安尖岗山万科都会四季这种‘三无’(无学校、无商业、无交通)楼盘单价都要9万元了,且新房备案价一年比一年高。”

深圳业主与买家拉锯战进行时

深圳二手房价上涨23个月首次下调 新房又现“打新热”

深圳二手房成交量持续下跌,并未引发深圳业主对楼盘挂牌价集体下调。相反,深圳二手住宅挂牌价整体呈现上涨趋势。

根据机构统计数据,截至5月31日,深圳市二手住宅挂牌价继续保持环比上涨趋势;其中两月内有价格变动8276套房源中,有过半数(58%)房源将报价上调。

“总体而言,宝安中心业主愿意降价的很少,只有一些着急用钱的才会这样做。现在处于横盘状态,有近四分之一业主撤盘倒是真的,原因是降价了就不够拿钱换房。”蒋婷婷说。她在壹城中心一家地产中介门店工作。

东部热度虽然不及西部,愿意降价出售的业主仍是少数。

“我有置换需求,如果降价卖了就买不起了。”牟林家在坪山区,原本计划将房屋卖出后换一套大一点的房子,但二手房指导价出台后,换房计划被迫中断。

他承认,目前深圳二手房市场确冷淡了很多,想要不降价出手非常困难。“我身边有一个朋友,因公司急需钱想卖掉坪山区一套房子,那套房子市场价480万元左右,挂牌价是420万元,降了60万元也没有成交。”

一位负责布吉片区的中介陈玲告诉中国房地产报大湾区,“最近几个月几乎零成交,业主也没有考虑降价,还是观望态度。”

“布吉片区无论是商业还是教学资源都很缺乏,再加上二手房指导价抬高首付款比例,可以成交的项目少之又少。”上述人士提到。

被迫改变的深圳开发和中介

深圳二手房价上涨23个月首次下调 新房又现“打新热”

深圳楼市调控下,房产中介门店显得非常冷清,再加上深圳夏日暴雨不断,曾小华的门店门可罗雀。

曾小华是一位负责龙华片区的房产中介,从事这一行业已4年,由于市场冷淡,他和同事常常坐在门店外的椅子上乘凉。“我们门店成交量从二手房指导价政策推出以后业务量下降了一半,如果情况持续到明年,计划换去别的城市发展。”

曾小华提到,他身边有不少同行做兼职,给辅导课程做销售,也有干保险的。

和曾小华一样,有离开深圳打算的还有负责东部龙岗市场的龚小平。“我现在一个月底薪加提成只有4000多元,好不容易成交一套房平台要收走一大笔平台费,月薪最多也就1万元;丈夫是从事工程建设方面的,两个人工资加起来勉强够家里人生活”。

面对深圳当前楼市严管局面,需要作出改变的不只深圳房产中介,还有深圳开发商。

一位头部房企负责人表示,“政府对深圳楼市监管是非常有效果的,态度也很明确,就是要把房地产热度打压下去”。

“因为深圳新房限价利润太薄,开发商拿深圳地块都很谨慎,日后估计只有国企可能会配合政府拿地。“上述人士提到。

市场“另类”:一次性付清上千万房款购房者

深圳二手房价上涨23个月首次下调 新房又现“打新热”

中国房地产报大湾区走访宝安中心、南山前海、龙华红山、龙岗布吉等片区门店发现,当前深圳市场还有另一类购房者,他们不受指导价影响,面对上千万元总价房款,依旧能够一次性付清,甚至在部分片区成为主力客户。

“现在龙华红山片区成交的客户都是买‘双拼房’大户型,总价在1000万元左右。”负责红山片区的中介曾小华透露,“这种房子有两个房产证,要贷款也贷不到多少钱,而且无法把税费做低,所以大多数客户选择一次性付清。”

曾小华表示,这类客户年纪在40岁左右,有改善需求,资金比较充裕。

在深圳典型豪宅片区也出现类似情况。

“现在买深圳湾豪宅客户有两种,一是做实业出身的老板,另是来钱快的年轻人。”一个负责深圳湾豪宅片区的中介白轩说到。

“指导价影响的是贷款比例,当前买大户型的客户都是一次性付款,买小户型的才会选择办理贷款。其中一个全款买豪宅客户是1994年出生的女孩子,靠着炒比特币赚了一笔。”白轩说。

冰火两重天下,深圳楼市走向未知

深圳楼市严格调控的市场环境下,一面是打不中新盘又买不起二手房的深圳刚需群体,另一方面是豪掷千金买豪宅的购房者。

在深圳二手房市场进入“冰冻”时,深圳新房市场异常火热。

这与深圳住宅供应量不足的客观情况息息相关。

根据深圳官方消息,截至2020年底,深圳共有住房1082万套,其中商品房为189万套。深圳目前常住人口1344万,以上次人口统计户籍家庭人数2.11人计算,深圳户籍家庭为235万户。

如果以商品房需满足户籍家庭来算,商品房数量为189万套,假定一套房子满足一户户籍家庭需求,那么商品房缺口约为46万套。

针对深圳住宅供应不足的问题,今年深圳将居住用地供给加大到363.3公顷,占计划供应总量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

据悉,“十四五”期间,深圳将累计供应居住用地15平方公里(公共住房用地占比不低于60%)、完成10平方公里居住用地整备,建设筹集租赁型、安居型、人才房等公共住房共40万套。

“深圳地域面积较小,经济任务压力比较大,过往每年的供地计划中包括了大量的工商物业,而住宅尤其是保障性住房始终较为短缺,形成土地资源错配的格局。今年加大宅地供应说明深圳市决心扭转这一局面,从深入解决居住问题出发释放土地。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受媒体采访中提到。

对于当前深圳增加居住用地能否对深圳楼市起到降温的效果,李宇嘉在接受中国房地产报大湾区采访是说到,“增加居住用地缓解住在供应缺口从逻辑上是成立的,但还需要对商品房面积和价格进行限定,同时配建大量的租赁住房,实施配套的限购、限贷等措施,才能够对深圳楼市起到降温的作用。”

此外,李宇嘉认为“如果后续货币政策再次宽松,加上监管不严格,经营贷、深房理等乱象就会卷土重来。”

针对当前深圳二手房销售价格在23个月连涨后首次下跌情况,IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报大湾区采访时表示,“深圳二手房价格出现下跌是强力调控与干预所造成的,如果通胀预期强烈大势不改,深圳二手房价格与成交量还有反弹可能。”


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